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还在看惠阳大亚湾的房子?惠州北站楼盘均价9500,18分钟到深圳北站,不香吗?

深惠两个城市之间,因关系之微妙,变化之频繁,故事总是层出不穷。今天,小惠要聊一个深惠通勤与房价之间的奇特现象。托国家高铁战略的福,惠州与深圳之间这几年迅速实现了轨道交通的快速通勤,厦深高铁惠州南站,到深圳北站的通勤距离,仅30分钟,一下刷新了两地通勤距离的历史记录。官方预计2021年建成通车的赣深高铁,惠州北站到深圳北站的通勤距离,你猜是多少?天啊!竟然只有18分钟!难以想象,比惠州南站快了12分钟,通勤距离少了接近一半。这个通勤距离,再度刷新了历史记录!有趣的是,惠州北站新城的房价相比惠阳大亚湾的房价,却低了一大截。这是什么道理呢?惠州北站新城,是不是感觉有点儿懵?!

赣深高铁线路图

(图片来源于网络,侵权删)


01 高铁与房价,出现了悖论?

国家10万公里的高铁战略,对各大城市发展而言,都是个大礼包。道理很简单,不光城市、区域被赋能,路通财通,人口和资源的流动也能快速活跃经济。深惠也不例外,同时在大湾区格局下,深惠对接融合也在加速推进,高速路、轨道等快捷交通先行,逐步实现了从惠州各区域到深圳快速通勤。

这给深圳工薪族带来极大便利,住惠阳大亚湾,到深圳上班,每天乘坐厦深高铁,来回一个多小时,轻轻松松。毕竟,住在深圳,且在深圳跨区上班的工薪族,每天乘坐地铁上下班,来回也要两三个小时,还要忍受挤破脑袋的痛苦。所以,住在惠阳大亚湾,工作在深圳,对很多工薪族来说,是完全可接受的。

有趣的是,现在,深圳人又有了另一个选择,就是惠州北站新城。从通勤距离来看,北站新城比惠州南站的优势还更大,按官方公布的通勤时间,从惠州北站到深圳北站,仅18分钟。小惠一看这个通勤时间,刚开始觉得这有点不现实。毕竟,惠州南站到深圳北站的距离是大约72公里,开车要1小时26分,而惠州北站到深圳北站的距离大约是110公里,开车要超过2小时。

惠州南站到深圳北站自驾线路


惠州北站到深圳北站自驾线路

所以,18分钟的通勤距离是吹牛吗?如果你从赣深高铁350公里的设计时速来看,其实,理论上是可以实现的,因为这个时速比厦深高铁的250km/h,足足高出了100km/h。惠州南站和惠州北站,到深圳北站的通勤距离差距是12分钟,房价差距又是多少?小惠专门收集了相关数据,按上周的成交数据,惠阳均价13652元/㎡ ,大亚湾均价15832/㎡(全市最高),南站新城片区大约14931元/㎡,其中星河丹堤均价卖到1.9万元/㎡左右。惠州北站新城成交均价在12110元/㎡左右(筛选的代表楼盘有:万科中天宏远魅力之城、龙湖雅居乐春江紫宸、雅居乐龙湖常乐府、星河丹堤、领地蘭台府、保利和悦华锦)。均价比惠阳低了1542元/㎡,比大亚湾低了3722元/㎡,比南站新城片区低了2821元/㎡。总的来说,北站新城房价大幅低于南站新城片区乃至整个惠阳大亚湾区域。这样看来,高铁这种轨道交通带来的通勤距离和区域房价之间的正向关系,好像出现了悖论——怎么离深圳越近,反而还越不值钱了? 

赣深高铁和广汕高铁线路图



02 深圳人,看不上惠州北站新城?


从今年上半年惠州各区域的深圳客成交占比就能看出来,惠阳大亚湾的深圳客占70%左右,比去年同期上升了11%,深圳客占比依然是惠州各区域最高。而惠州北站新城的深圳客却只占了20-30%,本地客占比却高达60%左右。

深圳客户在惠州不同区域购房数量对比

两个区域差距甚大,相比惠阳大亚湾,深圳客对惠州北站新城似乎并没那么热衷。这就有点奇怪了,在深圳刚需大量外溢的形势下,明明到深圳的通勤距离更短,为啥房价却更低,深圳客占比更少?是深圳人看不上惠州北站新城片区吗,还是深圳人眼光不行了?深圳客作为全中国最专业、最老道、最精明的投房产资客之一,按说不应该犯这种错,除非他们不知道这个地方,对北站新城不熟悉。这是有原因的,我们都清楚,即便北站新城项目大面积启用联动(加客服微信,了解惠州新房联动后的故事),但它在深圳市场的信息传播广度和深度,依然远远达不到惠阳、大亚湾的量级。实际上,惠阳、大亚湾宣传推广这么多年,其区域价值早就被深圳客所熟知,加上地缘相邻,目前已经有现成的基础配套、已通车的高铁快捷交通,其区域价值很容易被认知。反观北站新城,其推广信息,主要是在本地范围内传播,本地客对这个区域更加熟知。因此,本地客成交占比高达60%,也就理所当然了,惠州开车去过的都知道,江北过去,不过是半个钟的通勤距离。

惠州北站高铁站工地

(图片来源于网络,侵权删)

另外,按计划,北站新城得到2021年才通车,片区内目前基本无配套,比较荒凉,片区需要较长的熟化周期。并且与深圳地缘上相隔较远(不相邻),心理距离、自驾距离都比较远,如果要与惠阳大亚湾竞争,这是它目前比较吃亏的地方。从这几个综合条件来看,北站新城片区目前的房价低于惠阳大亚湾,似乎又是情理之中。



03 北站新城 VS 南站新城,未来谁更香?

 大家都非常熟悉惠阳大亚湾这些年的发展和房价成长速度,因此南站新城的前途就不用多说了,势必与深圳越来越紧密,潜力无限。但看完上面的分析,如果你觉得惠州北站新城没前途,那就错了。北站新城房价落后于南站新城,只是暂时的。惠州的发展战略是南拓北进,南北两端都会同时兼顾。按政府规划,以构建高铁枢纽、创智节点、生态新城为战略目标,打造惠州高铁北站新城。在区域的功能定位上则为:惠州市综合交通枢纽与连通大湾区门户、百里高铁创新产业带的总部集聚区、海绵城市建设先导区。如此高规格,这么具有前瞻性的规划定位,毋庸置疑,前景当然是非常光明的。

惠州北站楼盘价格


再看北站新城片区现状,即便在目前片区内基础配套空白,举目荒凉,几个项目周边被水田包围的情况下,房价都能超过12000元,试问,这在惠州哪个新片区能做到?简直就是:出道即巅峰!北站新城的成长空间,除了定位,要看它的规划中,未来有什么内容。有两个层面值得重点关注:一是交通配套量级,规划了高铁站+城际站+城轨站,构建综合性交通枢纽;二是基础配套量级,5所学校3所医院。这些仅仅是狭义片区内的配套,实际上,北站新城被视为江北中心区的扩容延伸区域,再发展几年,路网全面打通,配套实现共享,是轻而易举之事。此外,我们还应该看到更重要的一点:惠州非常有意识地利用北站新城这个爆发点去进一步升格江北作为城市绝对中心的格局和丰富它的功能,所以一定会把它搞好。等到明年,赣深高铁惠州北站顺利通车,确实能实现18分钟快速达到深圳北站,如果能实实在在给深圳大量外溢刚需及上班族带来便利,它会不香吗?

广深莞惠各地高铁站附近楼盘价格

(图片来源于网络,侵权删)

等各项交通和基础配套逐步落地后,北站新城的房价,超过南站新城,超过惠阳大亚湾,难道不是很正常的事情吗?经验告诉我们,在任何区域的重要轨道交通枢纽,通车前和通车后,房价都会发生一次飞跃。我们倒是真的可以期待下,未来5年内,北站新城的房价,是不是会超过南站新城,乃至整个惠阳大亚湾的均价。了解惠州北站新楼盘在售新房,欢迎咨询客服,在线VR看房,尊享VIP优惠。

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